Skatt på utleie av bolig: slik fungerer reglene

Hvordan beskattes leieinntekter? Kort oversikt

Alle leieinntekter i Norge faller inn under én av fire situasjoner. Finn din situasjon først — da blir resten av regelverket enkelt.

• Utleiedel i boligen du selv bor i, lavere utleieverdi enn din egen del: skattefritt, uten beløpsgrense
• Hele eller mer enn halvparten av egen bolig: skattefritt opptil 20 000 kr per år. Over grensen skattlegges hele beløpet
• Sekundærbolig eller ren utleiebolig: alltid skattepliktig kapitalinntekt, 22 % av overskuddet
• Korttidsutleie av egen bolig (under 30 dager per leieforhold): 10 000 kr skattefritt, deretter skattlegges 85 % av det overskytende

Skattefri utleie i egen bolig

Hovedregelen mange nyter godt av: leier du ut mindre enn halvparten av din egen bolig — målt i utleieverdi, ikke kvadratmeter — er leieinntekten helt skattefri. En typisk utleiedel eller sokkelleilighet i eneboligen faller ofte inn her.

At det er utleieverdien som gjelder, har praktisk betydning. En stor kjellerleilighet med lav standard kan ha lavere utleieverdi enn en mindre hoveddel med bedre lys og planløsning, selv om arealet er større. Er utleiedelen ikke godkjent for varig opphold, bør du dessuten lese guiden om godkjent utleiedel før du leier ut.

Leier du ut mer enn halvparten eller hele boligen din, for eksempel mens du er bortreist, er inntekten skattefri bare hvis den ikke overstiger 20 000 kr i inntektsåret. Går du over grensen, blir hele beløpet skattepliktig — fra første krone.

Sekundærbolig: 22 % av overskuddet

Utleie av bolig du ikke selv bor i, altså sekundærbolig eller ren utleiebolig, er alltid skattepliktig kapitalinntekt. Skattesatsen er 22 %, men den beregnes av overskuddet — leieinntektene minus fradragsberettigede kostnader.

Regneeksempel: 15 000 kr i månedsleie gir 180 000 kr i årlige leieinntekter. Trekker du fra 12 000 kr i kommunale avgifter, 6 000 kr i forsikring, 18 000 kr i vedlikehold og 10 800 kr i forvaltningshonorar, er overskuddet 133 200 kr. Skatten blir 22 % av dette, altså 29 304 kr.

Fradragene er derfor ikke en detalj — de flytter skatten direkte. Hele oversikten står i egen guide: fradrag ved utleie av bolig.

• Vedlikehold, men ikke påkostning eller standardheving
• Kommunale avgifter, eiendomsskatt og festeavgift
• Forsikring av boligen
• Forvaltningshonorar og utleiemegler-kostnader — se hva utleiemegler koster
• Møbler: kostnader inntil 15 000 kr kan som regel fradragsføres direkte, dyrere innbo avskrives
• Annonsering, reisekostnader ved tilsyn og gebyr for depositumskonto

Korttidsutleie av egen bolig (Airbnb-regelen)

For leieforhold i egen bolig som varer under 30 dager gjelder en egen sjablongmetode: de første 10 000 kr per år er skattefrie, og av det overskytende regnes 85 % som skattepliktig kapitalinntekt med 22 % skatt.

Eksempel: tjener du 60 000 kr på korttidsutleie av egen bolig i løpet av året, er de første 10 000 kr skattefrie. Av de resterende 50 000 kr skattlegges 85 % — altså 42 500 kr — som gir 9 350 kr i skatt.

Korttidsutleie av sekundærbolig følger derimot de vanlige reglene for skattepliktig utleie, uten sjablongfradraget. Da er det ordinært overskudd som skattlegges, og du fører faktiske kostnader som fradrag. Ved omfattende korttidsutleie kan aktiviteten dessuten bli regnet som næringsvirksomhet.

Husk også at skatt bare er halve bildet ved korttidsutleie: eierform og vedtekter setter grenser for hvor mange døgn du kan leie ut. Se reglene for Airbnb og korttidsutleie.

Når blir utleie næringsvirksomhet?

Skattemyndighetene gjør en helhetsvurdering av om utleie er næringsvirksomhet. Utleie av fem eller flere boenheter brukes ofte som en praktisk tommelfingerregel, men er ikke en automatisk lovgrense. Omfang, aktivitetsnivå, varighet og risiko teller også, og omfattende korttidsutleie kan bli vurdert som næring med færre enheter.

Konsekvensen er betydelig: i næring beskattes overskuddet som virksomhetsinntekt med trinnskatt og trygdeavgift i tillegg, men du får samtidig et bredere fradragsrom og andre avskrivningsregler. Nærmer du deg denne grensen, bør du få det vurdert av regnskapsfører før du utvider porteføljen.

Rapportering i skattemeldingen

Skattepliktig utleie rapporteres i skattemeldingen med inntekter og kostnader per bolig. Ta vare på kvitteringer for alt vedlikehold og alle kostnader — dokumentasjonen er gull verdt både for fradrag og ved eventuell kontroll.

Digitale utleieplattformer har rapporteringsplikt til norske skattemyndigheter. Inntekter fra korttidsutleie blir derfor kjent for Skatteetaten uavhengig av hva du selv fører opp, så sørg for at skattemeldingen stemmer.

Hos DigiHome får du komplette årsoppgaver over leieinntekter og kostnader, klare til skattemeldingen — en del av både selvforvaltning og full forvaltning.