Airbnb og korttidsutleie: lover og regler du må kunne

Egen bolig eller sekundærbolig? Det avgjør nesten alt

Eierform, vedtekter og om du leier ut hele boligen eller bare en del av den er avgjørende. Reglene for sameier og borettslag gjelder bruksoverlating av hele boligen, mens romutleie mens du selv bor der vurderes annerledes.

Sjekk derfor tre ting før du legger ut noe som helst: hvilken eierform boligen har, hva vedtektene sier, og om du leier ut hele boligen eller bare et rom.

Eierseksjonssameier: 90-døgnsregelen

Etter eierseksjonsloven § 24 er korttidsutleie av hele boligseksjonen som hovedregel begrenset til 90 døgn per år. Med korttidsutleie menes utleie i opptil 30 døgn sammenhengende. Sameiet kan vedtektsfeste en grense mellom 60 og 120 døgn.

Regelen må vurderes konkret mot hva som leies ut og sameiets gjeldende vedtekter. Utleie av bare deler av boligen mens du selv bor der er ikke det samme som korttidsutleie av hele seksjonen.

Loggfør døgnene fra dag én. Det er du som må kunne dokumentere at grensen er overholdt hvis styret stiller spørsmål.

Borettslag: strengere rammer

I borettslag gjelder brukereglene i borettslagsloven: du kan overlate bruken av hele boligen til andre i opptil 30 døgn per år uten styrets samtykke. Utover dette krever utleie godkjenning, og ren investor-utleie er som hovedregel ikke tillatt — borettslagsmodellen bygger på at andelseier selv bor i boligen.

Korttidsutleie i Bergen — hva gjelder her?

Bergen har ikke egne kommunale døgngrenser for korttidsutleie: det er eierform og vedtekter som styrer. Til gjengjeld har byen en sesongprofil som gjør korttidsutleie kommersielt interessant — cruise- og turistsesongen fra mai til september, festivaler og arrangementer skaper etterspørselstopper som langtidsleie ikke fanger.

Det er nettopp derfor kombinasjonsmodeller er populære i Bergen: langtidsleie som fundament, med en avgrenset korttidsperiode i høysesongen. Lovligheten avhenger fullt ut av eierform og vedtekter, og for borettslag er 30-døgnsrammen normalt for stram. Se Airbnb-forvaltning i Bergen for hvordan dette gjøres i praksis, og leiemarkedsrapporten for prisnivåene.

Skatt ved korttidsutleie

For leieforhold i egen bolig som varer under 30 dager gjelder en sjablongregel: de første 10 000 kr per år er skattefrie, og av det overskytende regnes 85 % som skattepliktig kapitalinntekt med 22 % skatt.

Korttidsutleie av sekundærbolig følger derimot de vanlige reglene for skattepliktig utleie, uten sjablongfradrag. Da fører du faktiske kostnader som fradrag og skattlegges av overskuddet. Se hele bildet i guiden om skatt på utleie.

Andre regler å ha kontroll på

• Plattformene rapporterer inntektene dine til Skatteetaten automatisk
• Forsikring: vanlig innboforsikring dekker ofte ikke korttidsutleie — sjekk vilkårene eller tegn tillegg
• Naboer og husordensregler: støy og hyppige utskiftninger er den vanligste konfliktkilden — informer gjerne naboene
• Brannsikkerhet: røykvarslere, slukkeutstyr og rømningsveier er utleiers ansvar
• Leier du ut en utleiedel i kjeller eller loft, må den være godkjent for varig opphold

Slik maksimerer du lovlig: 10+2-modellen

10+2 kan være aktuelt for enkelte eierseksjoner dersom total korttidsutleie holder seg innenfor vedtektene og lovens døgngrense. I borettslag er 30-døgnsrammen vesentlig strengere, slik at to fulle måneder normalt krever særskilt avklaring eller en annen modell.

En inntektsøkning på opptil 30 % er et potensialestimat, ikke en garanti. Resultatet avhenger av bolig, område, sesong, pris, kostnader og hvilke utleiemodeller som er lovlige. Se metode- og forbeholdssiden før du bruker estimatet som beslutningsgrunnlag.